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營(yíng)銷策劃　

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房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程。一個(gè)新的樓盤的營(yíng)銷工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)都很重要。營(yíng)銷策劃需要根據(jù)前期市場(chǎng)分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，并確定目標(biāo)客戶群定位（不同年齡段、不同消費(fèi)層次、不同的風(fēng)格喜好、不同地域文化差異），進(jìn)行目標(biāo)客戶群體分析，在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報(bào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念，♥終完成產(chǎn)品定位。





1）、項(xiàng)目定位

⑴、工作目的：給所開發(fā)產(chǎn)品附予較深的內(nèi)涵，增加產(chǎn)品附加值。




⑵、工作內(nèi)容：

◎   目標(biāo)客戶群心理分析與描述

◎   主要賣點(diǎn)挖掘

◎   輔助賣點(diǎn)提練

◎   項(xiàng)目整體定位

◎   項(xiàng)目市場(chǎng)定位

◎   項(xiàng)目形象定位

◎   目標(biāo)客戶定位

◎   項(xiàng)目產(chǎn)品定位




說(shuō)明：項(xiàng)目購(gòu)房客戶的調(diào)查和分析將貫穿于本案前期階段及銷售全程。尤其在項(xiàng)目產(chǎn)品定位后，更將鎖定目標(biāo)客戶群，深入挖掘其需求，并將這種市場(chǎng)需求及時(shí)與甲方及設(shè)計(jì)院溝通，以建筑語(yǔ)言充分表達(dá)出來(lái)。




2）、價(jià)格策略

⑴、工作目的：制定合理的價(jià)格，在利潤(rùn)♥大化與銷售速度之間尋求平衡點(diǎn)。




⑵、工作內(nèi)容：

◎   對(duì)項(xiàng)目自身價(jià)值進(jìn)行判斷

◎   采用市場(chǎng)比較法估價(jià)

◎   對(duì)項(xiàng)目形象定位所產(chǎn)生的價(jià)值進(jìn)行價(jià)格核算

◎   個(gè)極端價(jià)格分配方案

◎   價(jià)格折扣方案




3）、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

⑴、工作目的：

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，提供關(guān)于產(chǎn)品的專題研究及相關(guān)顧問(wèn)服務(wù)，與甲方及設(shè)計(jì)單位協(xié)同完成設(shè)計(jì)工作。把握市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)階段設(shè)計(jì)成果進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，使規(guī)劃設(shè)計(jì)不偏離市場(chǎng)方向；協(xié)助設(shè)計(jì)塑造有競(jìng)爭(zhēng)力的賣點(diǎn)與特色。




⑵、工作內(nèi)容：

l  總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議

◎   物業(yè)發(fā)展建議原則

◎   產(chǎn)品形式建議

◎   物業(yè)分布與組團(tuán)設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議

◎   交通組織要點(diǎn)建議




l  建筑單體設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議

◎   立面設(shè)計(jì)要點(diǎn)（外立面風(fēng)格、色彩、材質(zhì)等）

◎   平面設(shè)計(jì)要點(diǎn)（戶型配比、面積區(qū)間、單元組合、功能布局等）




l  園林及配套設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議

◎   園林景觀風(fēng)格建議

◎   園林景觀布局建議

◎   園林景觀要素設(shè)計(jì)建議

◎   配套設(shè)施設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議




4）、項(xiàng)目推廣策略

⑴、工作目的：為項(xiàng)目營(yíng)銷及形象包裝、推廣、銷售提供指導(dǎo)性思想。




⑵、工作內(nèi)容：

l  廣告推廣主題

◎   項(xiàng)目目標(biāo)客戶再研究、產(chǎn)品賣點(diǎn)分析

◎   主題廣告語(yǔ)方案、整體推廣思路

◎   系列推廣主題、訴求內(nèi)容、訴求方式

◎   廣告文案風(fēng)格、廣告風(fēng)格擬定、平面風(fēng)格




l  各推廣階段廣告策略

◎   形象導(dǎo)入期、開盤強(qiáng)銷期、持續(xù)銷售期及尾盤清售期的廣告主題、訴求重點(diǎn)、廣告投入形式及媒體選擇

◎   工程進(jìn)度、廣告費(fèi)用投入、銷售計(jì)劃




l  促銷及公關(guān)活動(dòng)策略

◎   促銷策略、促銷活動(dòng)方案

◎   開盤、封頂、入伙等禮儀活動(dòng)方案及公關(guān)活動(dòng)策略及方案




l  媒體策略

◎   媒體組合策略、媒體選擇、媒體發(fā)布頻度

◎   媒體版面擬定、推廣費(fèi)用預(yù)算及分配